El crecimiento del alquiler turístico ha generado numerosos conflictos en comunidades de propietarios. La convivencia, el aumento de tránsito de personas y el uso intensivo de elementos comunes han llevado a muchas comunidades a plantearse si es posible limitar o incluso prohibir este tipo de actividad en el edificio.
La respuesta jurídica depende de cómo se articule el acuerdo y qué tipo de uso se quiera restringir. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que la comunidad puede limitar o condicionar el uso de las viviendas para actividades turísticas cuando el acuerdo se aprueba con una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación.
Aún así, A partir del 3 de abril de 2025 entró en vigor una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal estatal (Ley 49/1960) que introduce una nueva regla:
- El propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico debe obtener autorización expresa de la comunidad de propietarios antes de poder utilizarla como piso turístico.
- Esa autorización se consigue mediante un acuerdo en junta con mayoría cualificada (generalmente tres quintas partes de propietarios y cuotas).
- En otras palabras, sí se exige permiso de la comunidad antes de destinar un piso a uso turístico conforme a la nueva LPH estatal.
Esto implica que, bajo la LPH estatal, no basta con que los estatutos no lo prohíban: ahora es obligatorio contar con ese consentimiento antes de solicitar la licencia turística.
Esta modificación está basada en una reforma legal de 2025 que obliga a ese consentimiento como requisito para tramitar la licencia y operar legalmente.
En Cataluña no se aplica directamente la reforma de la LPH estatal, porque los edificios en régimen de propiedad horizontal se rigen por el Codi civil de Catalunya (Libro V). El artículo 553-26 del Codi civil de Catalunya permite que una comunidad:
- Limite o incluso prohíba el uso turístico de viviendas dentro del edificio a través de una modificación de estatutos.
- Para que dicha prohibición sea válida frente a terceros, debe adoptarse conforme a las mayorías legales catalanas y inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La mayoría que exige el Codi civil es normalmente de cuatro quintas partes de propietarios y de las cuotas (4/5), a diferencia de la reforma de la LPH estatal de tres quintos.
Aquí hay un punto de matiz importante:
- Aunque Cataluña aplica su propio Código Civil para la propiedad horizontal, la reforma estatal de 2025 obliga en todo el territorio español (incluida Cataluña) a contar con la aprobación de la comunidad si se quiere establecer un uso turístico nuevo a partir del 3 de abril de 2025 y tramitar la licencia correspondiente ante el Ayuntamiento o la Generalitat.
- Es decir, sí puedes aplicar esa regla a Cataluña también como requisito para obtener la licencia administrativa turística, aunque la comunidad no pueda imponerlo por estatutos del CCCat. En la práctica jurídica y administrativa esto se interpreta como un requisito adicional: incluso en Cataluña, si se quiere activar un piso turístico nuevo, hay que contar con la aprobación comunitaria porque así lo exige la norma estatal que regula la materia en el ámbito de propiedad horizontal (art. 7.3 LPH reformado).
Esto significa que, si se cumple esa mayoría cualificada, la comunidad puede adoptar medidas válidas para restringir el desarrollo de pisos turísticos debidamente inscritos como tales. Es una herramienta legal eficaz cuando la convivencia se ve afectada por este modelo de explotación.
Sin embargo, es importante diferenciar entre piso turístico y alquiler de temporada. La normativa y la interpretación jurídica reciente, incluida la Resolución de 29 de enero de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, aclaran que no pueden equipararse automáticamente ambos conceptos.
La comunidad no puede, con esa mayoría de tres quintos, prohibir los arrendamientos de temporada que no encajen en la definición legal de piso turístico. Para restringir ese tipo de uso sería necesario modificar el título constitutivo o los estatutos, lo que exige unanimidad conforme al artículo 17.6 LPH.
En la práctica, muchas comunidades intentan aprobar acuerdos amplios que afectan a cualquier alquiler de corta duración, pero esos acuerdos pueden ser impugnados si exceden el marco legal permitido.
En Assessoria Balista somos especialistas en este tipo de servicios y en asesoramiento a comunidades, y nuestra recomendación es analizar cada caso con precisión antes de adoptar decisiones que puedan generar conflictos o nulidades.
En definitiva, la comunidad sí puede prohibir pisos turísticos bajo determinados requisitos legales, pero no puede extender esa prohibición a todos los arrendamientos temporales sin el consenso unánime de los propietarios. Contar con asesoramiento profesional evita errores y garantiza decisiones sólidas y defendibles.