Si usted está pensando en poner su piso en alquiler, seguramente desea tomar esta decisión con la mayor cantidad de información posible, de modo meditado, considerando sus pros y sus contras, y con conocimiento extensivo del marco legal actual.
Por esto, desde Assessoria Balista deseamos ayudarle manteniéndolo al día con las últimas novedades referidas a los cambios normativos que afectan a los arrendamientos.
Con la aprobación por parte de la Generalitat de Catalunya del último Decreto Ley, que modifica la ley catalana 18/2007, quedan reguladas todas las diferentes opciones existentes para poner un piso en alquiler.
Este decreto, que regula y limita el alquiler de temporada y el de habitaciones, se suma a la LAU (impulsada por el Gobierno de España) que controla los arrendamientos de vivienda permanente.
En la práctica, a modo general, podemos distinguir dos tipos de arrendamiento: el arrendamiento de vivienda permanente (esto es, cuando el inquilino constituye allí su vivienda habitual) y los arrendamientos de uso temporal (para los casos en que los inquilinos no fijen allí su vivienda habitual, y la ocupen sólo eventualmente, por un período finito y transitorio)
Los arrendamientos “permanentes” se encuentran regulados por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), que fue aprobada en abril de 2023, y fija normas, entre otras cosas, para:
- La determinación del precio de la renta que puede cobrar el propietario (distinguiendo en qué casos este precio es libre, y en cuáles debe regirse por un índice que fija el precio máximo)
- Los meses de fianza que deben exigirse
- Las condiciones para la actualización de la renta
- La duración mínima de los contratos de alquiler (de 5 años para personas físicas)
Con la entrada en vigor del índice, y los consiguientes casos donde se limita el precio máximo de la renta que se puede cobrar, muchos propietarios se vieron desalentados y comenzaron a buscar alternativas. De esta manera, muchos nuevos contratos de arrendamiento se volcaron hacia el alquiler temporal, que no se encontraba cubierto por ninguna normativa específica, más allá del Código Civil.
Esto “traspaso” del alquiler normal al temporal provocó una situación de incertidumbre jurídica, ya que legalmente lo que establecía la diferencia entre un alquiler normal y uno “temporal” no era el tiempo de duración del contrato, si no el motivo, la causa que lo motiva. Sin embargo, estos motivos no estaban expresamente enunciados en las normativas. Mientras que algunas interpretaciones consideraban como alquiler temporal, por ejemplo, al arrendamiento a una estudiante por la duración de su carrera, o a una persona que se mudaba de ciudad para recibir tratamiento médico, otras interpretaciones no lo consideraban así.
Esta zona gris en las normativas dejó abierta la puerta a una elevada litigiosidad, además de provocar que muchos propietarios hicieran contratos temporales para poder cobrar rentas más elevadas, sin que cuadrara legalmente.
En un intento de clarificar el panorama, y evitar situaciones fraudulentas, la Generalitat de Catalunya lazó el ya mencionado Decreto, que en primer lugar aclara la casuística de qué se considera alquiler temporal, indicando que es únicamente el destinado a finalidades de:
- Ocio
- Vacaciones
- Recreativas
Se establece además que los contratos de arrendamiento destinados a estas finalidades, aunque tengan una duración temporal, se regirán por las normas de la LAU para arrendamientos de vivienda permanente. Otra exigencia que se ha introducido, es la obligatoriedad de hacer constar y acreditar en cada contrato la causa o finalidad de carácter temporal, entregando la documentación acreditativa junto con la fianza en el registro correspondiente.
Es importante tener en cuenta que el Decreto Ley instituye un régimen sancionador, con sanciones económicas para quienes infrinjan la normativa, y para quienes transgredan lo acordado por la LAU (por ejemplo, para quienes superen el precio máximo de alquiler en un 10%, se establecen multas de entre 3.000 y 9.000 euros).
Debemos recordar que, desde el punto de vista impositivo, existe la posibilidad de desgravar los alquileres de vivienda para uso habitual. Este tipo de alquileres tienen una reducción en la declaración de la renta (marcando la casilla 60). En cambio, los alquileres “temporales” no gozan de esta desgravación. Y, más aún, no pueden ser utilizados como una alternativa a los arrendamientos planteados como turísticos, ni como si fueran como una residencia para estudiantes, por ejemplo. En este tipo de alquileres, por caso, estaríamos frente a un arrendamiento ideado como actividad económica, por lo cual se debería contar con la situación jurídica correspondiente (permisos, habilitaciones, inscripción en registros, etc).
Por lo pronto, este Decreto ley entró en vigor el día 26 de abril de 2024, por lo que está plenamente vigente. Sin embargo, está pendiente de ser ratificado dentro de los 30 días hábiles siguientes a su promulgación. De no ser así, cesarían sus efectos. No obstante, hasta ese momento tienen pleno vigor sus efectos, que tampoco podrán ser anulados en el caso de que finalmente la ley no sea ratificada.
En Assessoria Balista poseemos un Departamento de Alquileres y Administraciones y un Departamento Legal, con expertos listos para despejar cualquier duda que tenga con respecto a estas normativas, y evaluar juntos cuál es la mejor opción para su inmueble, considerando las opciones más rentables y seguras. Recuerde que siempre puede contar con nuestro completo asesoramiento personalizado de modo totalmente gratuito y sin ningún compromiso.
¡Estaremos encantados de ayudarle!
